Estrelas do mercado imobiliário nacional, Balneário Camboriú e Itapema, que lideram o ranking do metro quadrado mais caro do país, tiveram uma ligeira desaceleração nos índices de valorização em 2024. É o que mostra o mais recente relatório FipeZap+, divulgado nesta terça-feira (4), com dados do mês de maio. Se considerada a valorização dos cinco primeiros meses do ano, tanto Balneário Camboriú quanto Itapema ficaram levemente abaixo da média das cidades avaliadas pelo FipeZap+, que representam os 50 maiores mercados imobiliários do país. O índice médio de aumento de preços no Brasil foi de +2,93%. Em Itapema, que ocupa o segundo lugar no ranking, o percentual ficou em +2,87%. Em Balneário Camboriú, foi de +2,53%. Líder absoluta no valor do metro quadrado no Brasil há mais de dois anos, Balneário já vinha dando sinais de estabilização. Nos últimos 12 meses, valorizou +5,98% – o dobro da inflação, mas praticamente empatada com a média nacional, que ficou em +6,07%. A líder de mercado teve um bom mês de maio, com uma das melhores valorizações do estado, de +1,17%. Itapema, no entanto, que vinha segurando o índice surpreendente de +13,10% de valorização nos últimos 12 meses, teve um mês bem mais discreto, com +0,27% de valorização de preços.

A desaceleração é possível ser constatada comparando os dados com os do mesmo período no ano passado. Em maio de 2023, os imóveis em Balneário Camboriú acumulavam uma alta de 7,21% no ano e de vertiginosos +22,46% em 12 meses. Em Itapema, eram +8,71% desde janeiro e 18,58% de alta em 12 meses. No mesmo período, a média do índice FizeZap+ foi e +2,02% de janeiro a maio, e de +5,67% em 12 meses. Especialista em mercado imobiliário, o consultor Bruno Cassola diz que essa desaceleração nas duas cidades que têm o metro quadrado mais caro do país é um fenômeno natural:  No período pós-pandemia o mercado do país viveu o auge, e aqui tivemos um potencial muito grande de alavancagem. Mas o mercado em Balneário Camboriú, especialmente, tem ciclos de cinco anos. É o prazo de aquisição dos terrenos, execução das obras e entrega. É natural depois de um ciclo de crescimento ocorra uma estagnada – avalia.

Ainda segundo ele, uma análise importante a ser feita pelos investidores é que, apesar da desaceleração, o mercado local continua em alta – nunca registrou baixa de preços, ao contrário e outros mercados no país, onde eventualmente ocorre desvalorização por diferentes fatores. A tendência, no entanto, é que a estabilidade dure pouco tempo. Cassola acredita que novos investimentos, públicos e privados, tragam uma nova onda de aceleração de preços em breve:  A cidade tem que entregar ais diferenciais para manter o índice de valorização, e vêm pela frente o novo calçadão da Avenida Atlântica, novas opções de entretenimento e melhores empreendimentos. A nova linha de produtos (da construção civil) parte de R$ 6 milhões na Avenida Brasil, e os lançamentos à beira-mar partem de R$ 20 milhões na planta. A tendência, portanto, é dar um novo salto.

Três entre as cinco cidades com os metros quadrados mais valorizados do Brasil estão no Litoral Norte de Santa Catarina. Balneário Camboriú tem o primeiro lugar no top 5, enquanto Itapema ocupa o segundo e Itajaí o quinto, mostrando a valorização imobiliária na região. O corretor de imóveis especializado em ativos de alta rentabilidade Bruno Cassola explica que o estado possui uma economia diversificada em crescimento constante, além de belas paisagens naturais e da qualidade de vida, com altos índices de desenvolvimento humano. Esses são apenas alguns aspectos que fazem municípios de Santa Catarina ganharem mais destaque do que grandes cidades do país como São Paulo e Rio de Janeiro, segundo o levantamento de valores da FipeZAP referente ao mês de abril de 2024.

‘Efeito Balneário Camboriú’ pode ser responsável pela valorização imobiliária da Região. Cassola também destaca que o “efeito Balneário Camboriú” se espelha nas cidades vizinhas. “Existe um modelo de gestão pública em Balneário Camboriú que tende a se replicar. Itapema já teve um aumento no índice construtivo, já usa a Outorga Onerosa para parceria público privada para fazer obras de melhoria na cidade, e acho que há uma tendência para Balneário Piçarras e Porto Belo, no futuro, utilizarem este modelo.”, comentou o especialista. A capital de Santa Catarina, Florianópolis, também se destacou na pesquisa, ocupando o quarto lugar em todo o país, sendo a segunda capital do Brasil com maior valorização do metro quadrado.

Bruno explica que o que pode fazer uma cidade e valorizar mais do que a outra, de acordo com sua leitura, são as ações da gestão pública, que está ligada ao desenvolvimento. “Novas obras, novos parques, novas rodovias, calçadões, e isso as duas cidades aparentemente estão fazendo com bastante densidade, com bastante maestria.”, destaca o corretor de imóveis. Ele acrescenta que a afinidade pessoal do cliente imobiliário tem um peso nesse cenário, mas Balneário Camboriú tende a estar mais favorecida, já que os valores estão equiparados. O corretor de imóveis conta que, neste ano de 2024, devem ser lançados empreendimentos com bandeiras internacionais e grandes marcas de assinatura. Esse fator pode levar estrangeiros a se interessarem cada vez mais pelo local. “Há uma expectativa muito grande de que Balneário Camboriú, Itapema, as cidades mais desenvolvidas, lancem empreendimentos ousados, altos, imponentes e diferenciados.”, destaca Bruno.

Cidade que ganhou fama pelos prédios mais altos do país, Balneário Camboriú (SC) também tem recorde de preço, segundo o índice FipeZap+ de venda de imóveis residenciais prontos, de julho. O metro quadrado no local custa, em média, R$ 12.335, alta de 21,27% em um ano. Sua vizinha Itapema vem em seguida, com R$ 11.717 de média e valorização de 20,21%. Entre as seis cidades mais caras, estão ainda as catarinenses Florianópolis (R$ 10.313) e Itajaí (R$ 10.106). Como comparação, São Paulo registrou média de R$ 10.483 por metro quadrado, alta de 5,39%, e é a quarta cidade mais cara. Balneário também se destaca no preço dos imóveis novos. Levantamento da Hiperdados, empresa de tecnologia e inteligência imobiliária, aponta valor médio de R$ 22.270 para o metro quadrado dos lançamentos em julho, quase o dobro de São Paulo (R$ 11.785). A incorporadora Embraed trabalha com prédios de alto padrão na cidade e também já lançou em Itapema. Seu tíquete médio é de R$ 5,6 milhões. A presidente Tatiana Cequinel diz que a companhia tem R$ 5 bilhões em projetos para serem lançados nos próximos cinco anos e 83% do seu banco de terrenos está de frente para a praia. Seus prédios são comprados principalmente por moradores de outras regiões, com destaque para empresários do agronegócio que querem um local de veraneio.

Neste ano, a empresa lançou um prédio no primeiro semestre com valor geral de venda (VGV) de R$ 1,1 bilhão e vai lançar mais um no ano, com R$ 200 milhões de VGV. “São unidades menores, e não é frente-mar, para não concentrarmos tudo nos apartamentos carésimos”, diz. O tíquete médio do novo prédio é de R$ 3,5 milhões. A orla urbana, com seis quilômetros, concentra os prédios mais caros. Bruno Cassola, corretor há 16 anos, destaca que esse é um dos diferenciais para quem quer investir. “Não tem muito para onde crescer em frente ao mar.” A concorrência é tamanha que Cequinel conta que já são derrubados hotéis e prédios antigos para dar lugar a novos empreendimentos. Segundo Cassola, a maior parte dos compradores não vive na cidade. “Em um prédio de 50 andares, só 15% ou 20% dos apartamentos tem morador”, diz. Balneário se transformou nos últimos anos com a construção dos edifícios mais altos, afirma — o maior, atualmente, tem 290 metros, ante 172 metros do maior prédio paulistano — que atraíram turistas. A cidade fez em 2021 o alargamento da faixa de areia da praia central e terá mais mudanças na orla. O prefeito Fabricio Oliveira (PL) conta que “nos próximos dias” será iniciada a primeira fase de revitalização do calçadão, com implementação de banheiros, mobiliário urbano e áreas para caminhada, corrida e ciclismo.

“Balneário vai tomar outra proporção turística e economicamente nos próximos anos”, diz Cequinel. “Vai ter mais valorização de imóveis novos e antigos”. A obra, prevista para custar entre R$ 250 milhões e R$ 300 milhões, será custeada por construtoras. Em vez de pagar outorga onerosa (valor para se construir acima do limite do Plano Diretor) para a prefeitura, as empresas vão realizar parte da obra. “A partir daí começamos a ter uma execução mais célere e ordenada”, afirma Oliveira, contrapondo o modelo a uma obra feita “nos moldes tradicionais de licitação por preço”. A possibilidade de trocar o pagamento da outorga por obras estava prevista em uma fase preliminar da revisão do Plano Diretor de São Paulo, mas não foi aprovada. Balneário também está discutindo um novo Plano Diretor. Cassola afirma que a procura por imóveis em outras praias da cidade tem crescido. Segundo Oliveira, o novo plano não deve liberar grandes prédios nessas praias, que teriam vocação para o ecoturismo. “Não podemos adensar e nem vamos fazer loucura de colocar prédios e mais prédios nas praias que são pulmão econômico”, diz. Itapema, a cidade com o segundo maior valor de metro quadrado, também não deve virar uma extensão de Balneário, na opinião de Bruno Fabbriani, fundador da incorporadora BFabbriani, que atua no médio padrão na cidade. Quem procura o alto padrão ali, à beira-mar, “não quer morar no 80º andar, mas no décimo”, diz, e prefere uma praia mais tranquila.

Ele explica o sucesso do mercado imobiliário na região pela mistura de turismo e de um cinturão de cidades industriais, como Navegantes, Joinville e Tijucas. Florianópolis também está a apenas 73 km. Aos céticos sobre a valorização de Itapema, Fabbriani conta que um produto lançado em 2017 por R$ 280 mil foi vendido neste ano por R$ 650 mil. A pouca presença de incorporação para baixa renda também mantém a média do metro quadrado elevada, afirma. No primeiro semestre, sua companhia vendeu R$ 150 milhões em Itapema e tem 50 projetos no pipeline para a cidade para os próximos anos. “A regra é: vendeu 60% de um produto, lança outro”, diz. O preço médio dos seus lançamentos fica entre R$ 9 mil e R$ 10 mil por metro quadrado.